从万达和融创的大买卖看地权时代的变迁

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王石退休了,在他之前李嘉诚已经转投国外,任志强也早就退休了,现在就连王健林也要“轻资产”了。

中国房地产在繁荣了20年之后,目前一线的大佬们逐渐退隐江湖,而接棒的二代玩家们则玩的正嗨。如果按照中国的一句老话:富不过三代,那么一个行业是不是也难以繁荣三代?从这点上来讲,房地产的江湖是不是也会出现“一代开创、二代守城、三代衰落”的局面?因此,也许接下来会是:“前几年房地产相对稳定,再过几年逐渐下滑”的局面,这个需要时间来验证。

从万达和融创的大买卖看地权时代的变迁

万达实现“轻资产化”

2017年7月,这个阳光似火的季节,朋友圈被万达和融创的这笔632亿元的大买卖刷了屏。

万达为何进行资产大甩卖?王健林甚至贷款给孙宏斌来买自己的资产?双方公告的字里行间显现出一副的急不可耐。

就在今年5月份的“一代一路”高峰论坛上,王健林还在大谈文化旅游项目。文旅项目是万达的未来,现在却转手把自己的未来给甩卖了。并且就在不久之前,王健林还大放豪言:“迪士尼想胡,我就截胡,万达会让迪士尼在中国未来10-20年都无法盈利”现在截胡还未开始,就自己先停了。

为何?

这也怪不得业界众说纷纭,有人说是为了万达商业A股铺路;有人说是为了处理不赚钱的酒店业务而打了一个资产包;还有人拿出万达近几年海外投资2500亿的数字信誓旦旦的说王健林在像李嘉诚一样加速“跑路”;甚至有阴谋论者大谈交易背后“赵家人”那若隐若现的影子。真实的原因只有交易双方知道,我们只能雾里看花。

如果从王健林的答复来看,万达甩卖资产只是为了走“轻资产化”的道路,我们姑且信之。毕竟万达要走“轻资产模式”早在2015年就已提出,并且有一个五年规划,也就是说到了2020年要完全转化为轻资产,由现在的商业地产公司转化为输出品牌和管理的商业投资服务公司。

现在,只是来了一次甩卖“大礼包”,加速了轻资产化的脚步,事实也确实如此,从双方的公告中也可以看到,万达只是出让产权,但是冠名和管理经营依然是万达在做。

如果从王首富这次出手的这批资产中,也可以略窥端倪,13个万达文旅城项目,76家酒店,基本全是重资产,剩下的便是“投资者拿钱下订单”和“投资者出地又出钱”的轻资产了。

因此,无需费心巴力地胡乱猜测,单纯从事情的结果看,万达只是在完成“轻资产化”的转型,从此万达轻装上阵;从此万达可以只凭品牌和服务赚钱;思聪可以放心的骂万达酒店,因为已经不是自家的了。

融创变成“多元化”

谈完万达甩卖资产,再谈融创“占便宜收下大礼包”。

关于融创出手买下万达资产,业界也是诸多猜测。

第一个猜测是,孙宏斌哪来的那么多钱?此前他投资了150亿进入乐视网,现在基本可以确定乐视网是他的了;2016年,孙宏斌进行多达十几项的收购涉及资金595亿元,其中包括对乐视的投资和26亿元购入链家的股权。

孙宏斌对此的回答是,交易涉及的资金全部来源于融创的自有资金。我们也可以姑且信之。截止到2017年6月30日,融创的账面上还有900多亿现金;而今年上半年融创的销售额是1118亿,全年销售额将超3000亿。但融创2016年的负债率已经上升到了121.5%,如果加上永续债,净负债率将超过200%。如果算上这次和万达的大生意,今年的负债率肯定还降不下来。

如果细心了解孙宏斌其人,就会发现,融创的这种突进扩张模式早有先例,并且恰如其人。

孙宏斌的经历可用大起大落来形容,25岁成为联想接班人,可谓人生赢家,但27岁便锒铛入狱,在狱中度过了30岁生日,出狱后打造了顺驰,曾把顺驰打造成国内销售额最大的房地产公司,41岁时所创造的顺驰王国因资金链断裂而顷刻崩塌,然后再战江湖创办了融创中国,47岁时融创登陆港交所,如今,如果按照上半年的销售业绩来看,融创已经成为国内第七大房地产企业。

这是一个大起大落,屡败屡战的男人,其从商经历不逊于美国总统特朗普。至于融创这种突进模式会否再现当年顺驰式的“悲剧”?这谁也说不准,单纯从与王健林的这笔“大生意”来看,借王健林的钱,收购王健林的资产,不要太便宜哦!

第二个猜测是,孙宏斌为什么要收购万达的资产?单纯从这笔资产的价值来说,也许万达的酒店只是添头,文旅项目是交易重点,毕竟十三个文旅城总建筑面积合计为5897万平方米,可售面积占84%,约为4973万平方米。就这些可售资产,在万达“亏本”甩卖再借款给你的情况下。给谁谁不要!!

但我要说的是,融创购入这笔资产的深层次原因,也许并没有这么简单,如果把这笔交易和不久前发生的乐视事件结合起来看也许更明朗一些;今年一月,融创宣布投资乐视150亿元,到七月份贾跃亭辞去乐视网董事长,现在孙宏斌基本已经把乐视网收归所有。

所以,如果把这两笔交易结合起来看,文旅城+乐视+和万达在影视文化等各方面的深度合作,画面不要太美好。

所以,孙宏斌这三板斧下来,砍的既狠而又恰到好处。融创已经由一家高端地产公司转而成为地产+文旅+影视的全生态圈、多元化公司,这盘棋,已经活了?

万达在“轻资产”,融创在“多元化”,两者一个卖,一个买,从交易方向上看,两者是截然不同的动作,如果从未来的结果看,却是殊途同归,万达所谓的“轻资产”就是在去房地产化,而融创的“多元化”也是在弱化房地产在经营中的比重。所以,透过现象看本质,这笔交易的双方实际却是为了同一个目的。

地权时代在变迁

文章之初,我们谈到,中国房地产已经繁荣了20年,接下来经过二代玩家们的进入,度过了平稳的几年,也许就要逐渐进入“负增长时期”,至于房价能不能下跌?

鉴于以往10多年以来,凡是预测房价下跌的都被打了脸,所以傻瓜才干这种预测未来的事情呢。

我不去预测未来房价会否下跌,我只想谈谈我们现在所处的这个时代,然后和历史对比一下,再从中窥些端倪。

纵观历史,从秦朝算起,我国封建社会历史有2200多年,中间几经战乱分裂,但大一统的朝代也不少,除了秦朝和隋朝这两个短命王朝,其余即使强如汉朝,盛如唐朝,国祚超过300年的基本上没有。

而历朝历代,王朝最强盛的时期基本上都是处在建立之后50——100年之间,然后,王朝开始走下坡路了,直到最终消亡和被新王朝取代,历朝历代的轮回就像一个圆圈,几千年未曾逃脱。

回头看我们所处的这个时代,从1949年建国至今,已近70年,国家强盛、社会安定、人们生活富裕,但有什么值得惊讶的呢?历朝历代的这一时期都是如此,所以,我们这代人应该为生活在这个时代而感到庆幸,但庆幸之余,又不得不感到忧虑,都说盛极而衰,我们能不能逃过历史轮回?我们的强盛富裕能不能一直保持下去?我们不知道!

上学时学习历史的时候,分析每一个朝代的衰亡,必谈的一点就是财富兼并的加剧带来的社会矛盾不断激化。

封建时代所谓的财富兼并,当然指的就是土地兼并,这是一个王朝衰亡的根本原因。一个王朝最兴盛的时候,也就是土地兼并开始萌动的时候,随着兼并加剧,社会矛盾越来约尖锐,直到王朝消亡。

举个例子,明朝自土木堡之变盛世结束之后到了明中期,土地兼并到何种程度?嘉靖时曲意事严嵩的“甘草宰相”徐阶,这伙计名廉实贪,自己和老伴在北京城吃糠咽菜,老家的儿孙们却通过巧取豪夺等各种手段占地达二十四万亩。

所以史学家们有“明亡于嘉靖”,也有“明亡于万历”的说法。历朝历代的消亡的根本不是末期的农民起义,也不是外敌入侵,更不是党争内斗,而是土地的兼并。

于是,我们可以清晰的看到,历朝历代在矛盾加剧的时候开始寻求出路,开始变革!

汉朝的王莽新政、宋朝的王安石变法、明朝的张居正变法和清雍正年间的“摊丁入亩”;

也许你会说唐朝没有,但你要知道其实整个隋唐时代都是门阀士族制度的变革衰亡史,即便这样,唐朝也经过了从均田制到租庸调制再到两税法的不断变革。

历朝历代变法的核心都是土地制度的变革,大多以失败告终,于是,中国就围绕着地权走过了一个又一个轮回,始终未能破茧成蝶。原因无他,时机不到、也无可借鉴而,我们在经济、政治、文化领域领跑了两千年,可以借鉴谁!?

谈完历史谈今朝,新中国得以能够建立的基础,是自二三十年代起始、连续数次的土地革命。但是建国之后,土地收归国有!既然如此,那么是不是就和历史不一样了呢?但其实这种事情两千年前的王莽也干过,只是结果不太好看。

因为土地收归国有了,那么就没有土地兼并了?怎么可能!

于是房地产的黄金20年来临,这是房价为什么能如此疯狂的原因。

以前,地权是身份的象征;现在,地权没了,于是房权成了身份的象征。

而房权,只是地权的变种而已,想一想,房价之所以上涨,其实上涨的只是那块地而已,抛去所占有的地权,房子肯定是随着时间而贬值的。所以,我们也要看清楚,这几十年,那些赚了钱的大佬们,真的厉害吗?他们当然很厉害,但他们厉害的原因却是持有或经营的资产——土地在不断增值。

看完了历史和现代的种种,再看万达和融创的这笔交易,迷雾渐渐散去,王健林的“轻资产化”和孙宏斌的“多元化”,都是在削减地产在经营中占的比重。聪明人往往看的更远,他们一个把地权变现开始转移向国外,一个变全地权经营为多产业经营。

全都打的一手好牌,从这一点上讲,李嘉诚更有远见,王健林也只是在向聪明人学习。

眼见他起高楼,眼见他宴宾客,如今房地产的钱已经被赚的差不多了,大佬们悄悄退场,而接下来,因为房地产带来的矛盾加剧,大佬们都不参与了,留给我们这些平头百姓来接盘。

看看去年以来的这一波房价大涨之后房子都在谁手里?

大部分都已经到了像我们这个年龄的中产和工薪阶层手里。

我们处在一个盛世,但若要走出兴衰轮回,则必须变革,房权时代或许只是从地权时代向其他财富时代变革的一个过渡。

接下来是什么时代呢?

矿权时代?股权时代?又或者是知识产权时代?

谁知道呢!


原文:张景武

历史上的今天:

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    • avatar懿古今6

      这个融创也太有钱了吧???我一直都以为万达很有钱,没想到融创更牛

        • avatarKoolight9

          @懿古今 政策向哪边倾斜哪边就更有发展!

        • avatar橘子书5

          你还关注这个啊?

            • avatarKoolight9

              @橘子书 最近这个比较火,所以就也更新了。

            • avatar姜辰7

              不管接下来是什么时代,反正努力跟上就好了

                • avatarKoolight9

                  @姜辰 我们没能成为领导时代的人,只希望别被时代抛下!